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Emprunter pour investir dans les SCPI est un bon filon

Les chiffres parlent d’eux-mêmes, le bon rendement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou SCPI se confirme cette année avec une estimation de 4,6% à 4,7%. Il était de 4,85% en 2015 confie l’Association Française de Placement Immobilier ASPIM, nets de frais et de charges.

Comment fonctionne les SCPI ?

Le souscripteur dispose d’une somme d’argent personnelle ou obtenue par prêt bancaire. Il achète des parts dans des sociétés qui investissent dans l’immobilier dont les bureaux, les murs de boutique, les parkings modernes, les centres d’affaires. Cela constitue ce qu’on appelle un parc immobilier.

Les SCPI qui gèrent les loyers de ce parc lui reversent régulièrement une quote-part. L’avantage est qu’il est devenu un rentier sans contrainte de gestion.

Le succès des SCPI est incontestable. Elles ont levé 4,275 milliards d’euros en 2015.

Attention au régime fiscal

Pour cela, il ne faut pas uniquement se concentrer sur le rendement. Il faut jouer sur les impôts. L’imposition élevée constitue le revers de la médaille. « Les loyers sont taxés comme des revenus fonciers », explique Alexis Poirot, directeur de Fiducée gestion privée, à Besançon (Doubs).

Achat des parts à crédit

Il est possible de bénéficier d’une fiscalité favorable en achetant des parts de SCPI à crédit. Les taux d’emprunt sont bas et le montant élevé du quote-part permet de couvrir une partie des mensualités. Le souscripteur déduira ses intérêts de revenus fonciers produits par la SCPI sans limitation de montant et de durée.

Bien plus, en cas de revente, le souscripteur bénéficie d’un abattement concernant l’impôt sur la plus value qui est de 19%.

Un particulier peut se lancer dans ce genre d’opération juteuse en contractant un prêt bancaire sous forme de prêt à la consommation ou de crédit immobilier classique.

Les prêteurs en confiance

Le souscripteur obtient un prêt à la consommation, il doit veiller à ce que les intérêts soient déductibles des revenus fonciers comme c’est le cas pour le prêt immobilier.

Les banques pour la plupart accordent un prêt pour investir dans la pierre papier. Mais à la condition que l’emprunteur le place dans des SCPI contrôlées par leurs filiales.

Le mieux est de se tourner vers les SCPI indépendantes par le biais de prêteurs plus ouverts et privilégier les SCPI dont le parc est diversifié. Il faut conserver les parts au moins 10 ans pour les amortir.

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